KİRA TESPİT DAVASI

KİRA TESPİT DAVASI 

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR? 

Kira ilişkileri, özellikle uzun süre devam eden sözleşmelerde ekonomik koşullardaki değişim sebebiyle taraflar arasında uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. En sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri de kira bedelinin günün şartlarına uygun olup olmadığı meselesidir. İşte bu noktada kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan önemli bir hukuki imkândır.

Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ederken yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava ile sözleşme sona ermez; yalnızca kira bedelinin ne kadar olacağı yargı kararıyla tespit edilir.

KİRA TESPİT DAVASININ HUKUKİ DAYANAĞI

Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir.

Kanunun 344. maddesi kira bedelinin belirlenme esaslarını ortaya koyarken, 345. maddesi ise davanın açılma zamanını ve belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını düzenlemektedir. Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler arasında yer aldığı için kira tespit davaları konut ve çatılı işyerleri için uygulanacaktır.

KİRA TESPİT DAVASI HANGİ DURUMLARDA AÇILIR?

1-) Taraflar Arasında Yenilenen Kira Dönemlerinde Uygulanacak Kira Bedeline İlişkin Anlaşma Olmaması Halinde 

Taraflar arasında kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmayabilir. Bu durumda kira bedelinin hangi oranda artırılacağı konusunda taraflar arasında anlaşmazlık çıkması oldukça yaygındır. Böyle bir durumda taraflardan biri kira tespit davası açarak yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir. Mahkeme Türk Borçlar Kanunu’nun 344/2 maddesi uyarınca, kira bedelini belirlerken bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre (TÜFE) değişim oranını aşmamak kaydıyla bir değerlendirme yapar. Mahkeme bu değerlendirmeyi yaparken kiralanan taşınmazın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre bir karar verir.

2-) Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Belirlenme Durumu 

Türk Borçlar Kanun'u m.344/3 uyarınca, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, mahkeme tarafından TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. 

Bu durumda kira tespit davası bakımından daha farklı bir değerlendirme yapılmaktadır. Mahkeme artık yalnızca TÜFE oranı ile bağlı değildir ve daha geniş bir değerlendirme yapma imkânına sahiptir. Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu, fiziksel özelliklerini ve piyasa koşullarını birlikte değerlendirir. Uygulamada bu tür davalarda çoğunlukla bilirkişi incelemesi yapılmakta ve benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri ile karşılaştırma yapılmaktadır. Bu inceleme sonucunda kira bedeli piyasa rayicine yaklaştırılmaya çalışılır.

KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Kira tespit davasını, davayı açmakta hukuki yararı bulunan kiraya veren veya kiracı açabilir. Uygulamada çoğunlukla kiraya veren tarafından açılmakla birlikte, kira bedelinin emsallerine göre aşırı yüksek olduğu durumlarda kiracı da bu davayı açabilir.

KİRA TESPİT DAVASI AÇMA ŞARTLARI

Kira tespit davası açılabilmesi için bazı temel şartların bulunması gerekir. Bu şartlar hem davanın görülebilmesi hem de mahkemenin kira bedelini yeniden belirleyebilmesi açısından önem taşır. Şartların bulunmaması halinde dava usulden reddedilebilir.

1-) Hukuki Yarar Şartı

Her davada olduğu gibi kira tespit davasında da davacının hukuki yararının bulunması gerekir. Hukuki yarar, davacının dava açmakla korunmaya değer bir menfaat elde etmesidir. Mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok düşük veya emsallerine göre aşırı yüksek olması halinde hukuki yararın bulunduğu kabul edilir. Mahkeme dava şartlarını incelerken bu hususu da değerlendirir.

2-) Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması

Kira tespit davasının açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Çünkü bu dava, mevcut kira ilişkisindeki kira bedelinin yeniden belirlenmesine yöneliktir. Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir; sözlü kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir. Ancak uygulamada yazılı sözleşme, kira ilişkisinin ve başlangıç tarihinin ispatı bakımından kolaylık sağlar.

3-) Zorunlu Arabuluculuk Şartı

1 Eylül 2023'ten itibaren kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur. Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşamazsa düzenlenen son tutanak ile dava açılabilir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Bu nedenle dava açmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir.

4-) Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Olması

Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından açılabilir. Kanun koyucu bu dava türünü özellikle bu kira ilişkileri için öngörmüştür. Bu nedenle arsa kiraları veya açık alan kiraları bakımından kira tespit davası açılamaz. Mahkeme öncelikle kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğinde olup olmadığını değerlendirir.

DAVA AÇMA ZAMANI 

Kira tespit davasının hangi tarihte açıldığı, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı açısından büyük önem taşır. Bu konu Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde düzenlenmiştir. 

1-) Yeni Dönemden 30 Gün Önce Dava Açılması veya İhtarname Gönderilmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak kira bedelinin belirlenmesi davasında alınan hükmün, yeni dönemde kiracı tarafından bağlayıcı olması için Türk Borçlar Kanun'unun 345. maddesinde seçimlik olarak belirtilen iki şarttan biri yerine getirmelidir:

Buna göre ya yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılmalıdır ya da aynı süre içinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olmalıdır. Böyle bir ihtarın varlığı halinde kira tespit davası yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve mahkemece belirlenecek kira bedeli yine yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.

2-) Kararın Geçerlilik Tarihi

Kira tespit davası geçmiş dönem kira bedellerini değiştiren bir dava değildir. Bu nedenle geriye dönük olarak kira farkı talep edilmesi mümkün değildir. Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli kural olarak ileriye dönük olarak uygulanır.

Ancak dava yukarıda belirtilen süre kurallarına uygun şekilde açılmışsa veya kiracıya süresi içinde yazılı bildirim yapılmışsa, mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli sayılır. Bu durumda karar sonradan verilmiş olsa bile yeni dönemin başından itibaren geçerli olacak kira bedeline göre hesaplama yapılır. 

Kısaca yeni kira döneminden en az 30 gün önce ya dava açılmalı ya da kiracıya artış ihtarı gönderilmelidir. Aksi halde mahkemenin belirlediği kira bedeli bir sonraki dönemden itibaren geçerli olur.

3-) Sözleşmede Artış Hükmü Bulunması Halinde

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması durumunda farklı bir uygulama söz konusu olur. Türk Borçlar Kanun'unu 345/3 maddesi gereği bu durumda kiraya verenin yeni kira döneminden otuz gün önce dava açması veya ayrıca yazılı ihtar göndermesi zorunlu değildir. Kiraya veren, yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açabilir.

Bu şekilde açılan davada mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, kararın verildiği tarihten değil yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Kanun koyucu bu düzenleme ile kira sözleşmesinde artış hükmü bulunan durumlarda kiracının zaten artış yapılacağını öngörebileceğini kabul etmektedir.

KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

Taraflar kira bedeline ilişkin bir artış anlaşması yapmışsa veya kira sözleşmesi beş yılı doldurmamışsa, hâkim yeni kira bedelini belirlerken bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranına göre değerlendirir. 

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, mahkeme belirleme yaparken daha fazla hususu değerlendirir. TÜFE oranı yanı sıra  taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini, kiralananın fiziksel durumu ve kullanım koşullarını vb. inceleyerek piyasa rayicine uygun bir karşılaştırma yapar. 

Emsal kira bedelleri, benzer büyüklük, konum ve özellikteki taşınmazların kira değerleri üzerinden belirlenir. Taşınmazın bakımlı veya yıpranmış olması, kat durumu, ısıtma sistemi ve diğer teknik özellikler kira bedelinin belirlenmesinde etkili olur.

Son olarak, mahkeme hakkaniyet ilkesini ve uzun süredir aynı kiracının kullanımını göz önünde bulundurabilir. Özellikle eski kiracılara, taşınmazı uzun süredir kullanıyor olmaları nedeniyle belirli oranlarda indirim uygulanabilir. Bu şekilde kira bedeli hem piyasa koşullarına hem de somut olayın özel durumuna uygun biçimde belirlenir.

YABANCI PARA BİRİMİYLE KİRA ŞARTI

 Türk Borçlar Kanun'u madde 344/4'e göre eğer kira bedeli döviz üzerinden kararlaştırılmışsa, 5 yıl geçmedikçe kira bedelinin tespiti istenemez. Ancak 5 yıl geçtikten sonra, dövizdeki aşırı değişimler de gözetilerek Türk Lirası cinsinden tespit istenebilir.

KESİNLEŞME ŞARTI (İCRA TAKİBİ İÇİN)

Kira tespit kararları, diğer pek çok mahkeme kararından farklı olarak kesinleşmeden icraya konulamaz. Yani mahkeme bir bedel belirlediğinde, bu bedel üzerinden icra takibi yapabilmek veya farkları isteyebilmek için kararın üst mahkemece onanması veya itiraz süresinin geçmesi gerekir.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

Yetkili mahkeme: Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir. 

       HMK ’nun 17.maddesiyle, yetki sözleşmesinin ancak tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılabileceği kuralı getirildiğinden, tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi olan kira sözleşmeleri açısından kira tespit davaları yetki sözleşmesiyle belirlenen mahkemede de açılabilecektir. Tarafları tacir ya da kamu tüzel kişisi olmayan kira sözleşmelerindeki yetki kuralı ise geçersiz kabul edilecektir.

SONUÇ

Kira tespit davası, kira ilişkisini sona erdirmeyen; yalnızca kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uygun şekilde belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Özellikle beş yılı aşan kira sözleşmelerinde rayiç bedel ile mevcut kira bedeli arasında ciddi farklar oluşabilmektedir. Bu gibi durumlarda, hak kaybı yaşamamak adına hukuki sürecin doğru şekilde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

Kira bedelinin yeniden belirlenmesi sürecinde somut olayın özellikleri, sözleşmenin süresi ve içeriği, emsal kira araştırmaları ve usuli şartlar dikkatle değerlendirilmelidir. Bu nedenle dava açılmadan önce hukuki danışmanlık alınması önem arz etmektedir.