TAHLİYE SEBEPLERİ
Tahliye, kiracının kiralananı boşaltarak mülkiyet sahibine veya kiraya verene teslim etmesi anlamına gelir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmesiyle birlikte kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlamak için başvurulan hukuki bir yoldur.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi, kiraya verenin tek taraflı isteğiyle her zaman mümkün değildir. Türk hukukunda kiracının korunması ilkesi gereği, kiraya veren ancak kanunda belirtilen belirli tahliye sebeplerine dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin kiracıyı tahliye edebileceği sebepler sınırlı olarak düzenlenmiştir. Bu sebepler genel olarak kiracıdan kaynaklanan sebepler, kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve bildirim yoluyla tahliye olmak üzere üç ana başlık altında incelenmektedir.
Tahliye talebinde bulunulmadan önce, kiraya verenin kanunda öngörülen şartları ve süreleri dikkatle uygulaması gerekir. Aksi takdirde açılan tahliye davasının reddedilmesi söz konusu olabilir.
1-) KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ
1.1) Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kira bedelinin zamanında ve tam olarak ödenmemesi, kiraya verene sözleşmeyi feshetme ve kiracının tahliyesini isteme hakkı tanır. Bu süreçte izlenebilecek temel yollar şunlardır:
1.1.1) Tahliye Talepli İcra Takibi (İİK m. 269): Uygulamada "Örnek 13" olarak bilinen bu yöntemde, kira alacağının tahsili ile tahliye talebi birlikte ileri sürülür. Kiracıya gönderilen ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz etme ve 30 gün içinde borcu ödeme hakkı tanınır. Kiracı bu süre içinde borcu ödemez veya haksız yere itiraz ederse, kiraya veren İcra Mahkemesi’nden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep edebilir. Mahkemece verilen tahliye kararı, tebliğ veya tefhimden 10 gün sonra icra edilebilir; ancak kiracı 3 aylık kira bedeli tutarında teminat yatırarak icranın geri bırakılmasını isteyebilir.
1.1.2)Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 315): Kiracının muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödememesi durumunda, kiraya veren yazılı bir ihtarname ile borcun ifası için süre tanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gün olup, sürenin başlangıcı tebliğ tarihini izleyen gündür. İhtarnamede borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Eğer bu süre zarfında ödeme yapılmazsa, kiraya veren kira döneminin sonunu beklemeden, ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde tahliye talebinde bulunabilir.
1.1.3) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2): Bir kira dönemi içerisinde, farklı aylara ait kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki kez yazılı ve haklı ihtar gönderilmesi durumunda tahliye hakkı doğar. Kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli ise o süre içerisinde iki haklı ihtarın gönderilmesi gerekirken kira sözleşmesi 1 yıl veya daha uzun süreliyse sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren her yıl bir kira dönemi olarak kabul edileceğinden iki haklı ihtarın bir kira dönemi içerisinde gönderilmiş olması aranır. Kiraya veren, iki haklı ihtarın oluştuğu kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü olup, dava açma süresi içinde dava açılacağı kiracıya yazılı olarak bildirilmişse takip eden kira yılının sonuna kadar dava açma hakkı muhafaza edilir.
1.2) Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye
Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse, kiraya veren bu taahhüde dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir. Bu yolun geçerli olabilmesi için taahhüdün yazılı olması ve kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte, kiracının özgür iradesiyle verilmiş olması şarttır.
Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir.
Tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmamış olması gerekir; Yargıtay uygulamasına göre taahhüt, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmelidir. Aksi takdirde taahhüt, irade sakatlığı iddialarına konu olabilir ve geçersiz kabul edilebilir.
1.3) Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması
TBK m. 352/3 uyarınca, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.
Bu tahliye sebebine dayanılabilmesi için, söz konusu konutun kiracının kullanımına elverişli olması ve kiraya verenin bu durumu kira sözleşmesi kurulurken bilmemesi gerekir. Kiraya verenin bu durumu başlangıçta bilmesi halinde sonradan bu sebebe dayanarak tahliye talep etmesi mümkün değildir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup süresinde kullanılmaması halinde tahliye talep etme hakkı ortadan kalkar.
Bu sebebe dayanılarak açılan davalarda, kiracının veya eşinin sahip olduğu konutun gerçekten oturmaya elverişli olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmektedir.
2-) KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ
Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri, kiraya verenin kendi ihtiyaçları veya kiralananın durumuna ilişkin zorunluluklar nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirerek tahliye talep edebileceği halleri ifade eder. Bu sebepler, kiracının herhangi bir kusuruna dayanmaz; aksine kiraya verenin haklı ve korunmaya değer menfaatlerine dayanır.
Bu tahliye sebeplerine dayanılabilmesi için kanunda öngörülen şartların somut olayda gerçekleşmiş olması ve ayrıca dava açma sürelerine riayet edilmesi gerekmektedir. Özellikle bu tür tahliye sebeplerinde kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranmakta olup, yargı uygulamasında bu husus titizlikle incelenmektedir.
2.1) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
TBK m. 350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralanana ihtiyaç duyması halinde kira sözleşmesini sona erdirerek tahliye talebinde bulunabilir.
Bu tahliye sebebine dayanılabilmesi için ileri sürülen gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Keyfi veya dürüstlük kuralına aykırı şekilde ileri sürülen ihtiyaç iddiaları mahkeme tarafından kabul edilmemektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşme sona erdirilmeli ve bu tarihten itibaren yine bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranılması durumunda kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m. 355).
Ek olarak: "Kardeş ihtiyacı, kanun metninde açıkça sayılmamış olsa da, kiraya verenin kardeşe bakma yükümlülüğünün ispatlandığı durumlarda Yargıtay tarafından tahliye sebebi olarak kabul edilebilmektedir."
2.2) Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
TBK m. 350 uyarınca kiralananın yeniden inşası, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.
Bu tahliye sebebine dayanılabilmesi için yapılacak işlemlerin esaslı nitelikte olması ve kiralananın kullanımını imkânsız hale getirmesi gerekir. Basit tadilatlar veya kiracının kullanımını engellemeyen onarımlar bu kapsamda değerlendirilmez.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin bitiminden itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşmenin sona erdirilmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz, eski haliyle haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Ancak, inşaat sonrası oluşan yeni durumda eski kiracının, yeni kira bedeli üzerinden taşınmazı kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Kiraya veren, bu hakkı kullanması için kiracıya yazılı davet göndermelidir; bu davet yapılmadan taşınmaz başkasına kiralanırsa kiraya veren tazminat ödemekle yükümlü olur (TBK m. 355).
2.3) Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
Taşınmazın mülkiyetini sonradan kazanan yeni malikin, kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle başvurabileceği tahliye süreci Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kiralananı sonradan edinen kişi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanmak zorundaysa, belirli süreler dahilinde sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.
Yeni malikin bu hakkını kullanabilmesi için taşınmazı edindiği tarihten başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi şarttır. Bu ihtarname, mülkiyetin el değiştirdiğini ve gereksinim nedeniyle tahliye talebini içermelidir. Yazılı bildirimin yapılmasından itibaren altı ay sonra açılacak bir dava ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
Tahliye davasının mahkemece kabul edilebilmesi için yeni malikin veya yakınlarının ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekmektedir. Henüz doğmamış, şüpheli veya uzun vadeli ihtiyaçlar tahliye nedeni olarak kabul edilmemektedir. Mahkeme, ihtiyacın zorunluluğunu her somut olayın özelliklerine göre titizlikle incelemektedir.
Gereksinim nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra, tahliye edilen taşınmaz haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması durumunda yeni malik, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur.
3-) BİLDİRİM YOLUYLA TAHLİYE
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin herhangi bir haklı sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanıyan bildirim yoluyla tahliye süreci, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre, kiraya veren sadece kira sözleşmesinin süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak sözleşmenin kurulmasından itibaren belirli bir sürenin geçmesiyle bu hak doğmaktadır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. On yıllık uzama süresi, ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlar. Örneğin, 1 yıllık bir sözleşmede toplam 11 yılın (1 yıl asıl süre + 10 yıl uzama süresi) tamamlanması gerekmektedir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda da fesih bildiriminin, fesih döneminin sonundan en az üç ay önce kiracıya ulaşmış olması şarttır.
Bildirim yoluyla tahliyede en kritik husus, bildirim sürelerine ve on yıllık sürenin doğru hesaplanmasına riayet edilmesidir. Yazılı olarak yapılması zorunlu olan bu bildirimin süresinde kiracıya tebliğ edilmemesi durumunda, sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır ve tahliye hakkı bir sonraki döneme sarkar. Bu süreçte yapılacak usul hataları, yıllarca süren bir gecikmeye sebebiyet verebilir.
3.1) 10 Yılı Geçen Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Bildirim Yoluyla Tahliye
TBK 347/1'e göre; 'Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.'
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitmesi tek başına tahliye nedeni sayılmamaktadır. Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren belirli bir sürenin geçmesiyle kiraya verene herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmıştır. Bu hak, ancak on yıllık uzama süresinin dolmasıyla kullanılabilir hale gelmektedir.
On yıllık uzama süresinin hesaplanmasında, öncelikle kira sözleşmesinde kararlaştırılan ilk asıl süre tamamlanmalıdır. Bu sürenin bitiminden itibaren başlayan ve her yıl kendiliğinden yenilenen "uzama süresi" toplamda on yılı doldurduğunda, kiraya veren için bildirim yoluyla tahliye imkanı doğar. Dolayısıyla, 1 yıllık bir sözleşmede toplam 11 yılın, 3 yıllık bir sözleşmede ise toplam 13 yılın geride bırakılmış olması gerekmektedir.
On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu bildirim, sözleşmenin feshedildiğini ve taşınmazın tahliye edilmesi gerektiğini içeren yazılı bir ihtarname ile yapılmalıdır. Bildirimin, belirlenen sürenin bitiminden en az üç ay önce kiracıya tebliğ edilmiş olması geçerlilik şartıdır.
Eğer kiraya veren, on yıllık uzama süresini takip eden yılın bitimine üç ay kala bu bildirimi usulüne uygun şekilde kiracıya ulaştırmazsa, sözleşme bir yıl daha kendiliğinden uzamış sayılır. Bu durumda tahliye hakkı ancak bir sonraki uzama yılının sonunda, yine üç ay önceden bildirim yapılmak kaydıyla kullanılabilir.
3.2) 10 Yılı Geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Bildirim Yoluyla Tahliye
Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Belirli süreli sözleşmelerden farklı olarak, belirsiz süreli sözleşmelerde "on yıllık uzama süresi" değil, sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen on yıllık asıl süre esas alınmaktadır.
Kiraya veren, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu hakkın kullanılabilmesi için on yıllık sürenin tamamlanmış olması ve fesih bildiriminin, altı aylık fesih döneminin sonu için en az üç ay önceden kiracıya ulaşmış olması şarttır.
Fesih dönemleri, aksi kararlaştırılmadıkça kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren her altı aylık dilimler olarak kabul edilir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde bildirim yoluyla tahliye sürecinde en kritik nokta, altı aylık fesih dönemlerinin doğru tespit edilmesi ve üç aylık ihbar süresine titizlikle uyulmasıdır. Yazılı olarak yapılması zorunlu olan bu bildirimin süresinde tebliğ edilmemesi, fesih hakkının bir sonraki altı aylık döneme sarkmasına neden olur.
TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Tahliye davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Kira ilişkisinden doğan tüm tahliye davaları (ihtiyaç, yeni malik, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresi vb.), dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Ancak, İcra ve İflas Kanunu kapsamında başlatılan "tahliye talepli icra takibi" neticesinde açılacak olan "itirazın kaldırılması ve tahliye" davalarında görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi'dir.
Yetkili mahkeme ise genel yetki kuralı gereği, davalı olan kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Bununla birlikte, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir. Kira sözleşmelerinde ifa yeri, taşınmazın bulunduğu yer olduğundan, tahliye davaları genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmaktadır.
ARABULUCULUK ŞARTI
"7445 sayılı Kanun uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilmektedir."
